2009年7月2日，西安公司總經理梁中錄先生接受《房周刊》記者的訪問，暢談西安高新區(qū)發(fā)展的現狀以及未來，并對未來高新房地產前景及房價走勢作出預測。

看好西安高新區(qū)拿下“地王”

【記者】：作為一個外埠地產公司，你們在樓市量價齊升的2007年進入西安，創(chuàng)造了一個高新區(qū)“地王”記錄。請問當時出于怎樣的考慮？

【梁中錄】：2007年，很多房地產開發(fā)企業(yè)都面臨著在北京拿地非常困難的問題，土地價格不斷上漲，2007年北京房價每個月增長速度近1000元/平方米，這種發(fā)展態(tài)勢是不正常的。基于多方面因素考慮，公司決定拓展外省市的市場。

我們對全國二線城市，如太原、濟南、石家莊、長沙等城市進行了多方面的考察和衡量，從各方面的綜合因素來看，西安都具有廣闊的發(fā)展前景，所以選擇在西安發(fā)展。

首先，西安作為西部大開發(fā)的重點發(fā)展城市，從城市規(guī)模和地理位置來說都比較重要；其次西安房地產市場，在二線城市中屬于價格緩慢穩(wěn)步增長的趨勢；再次，高新區(qū)的經濟、人文、區(qū)域建設都比較成熟，恰好當時這塊地正在拍賣，經過23輪的激烈競拍，最后以4.29億拿下了這塊地。

三年后，高新房價將出現飛躍

【記者】： 2007年到2009年，房地產市場發(fā)生了非常大的變化，您如何看待西安高新區(qū)房地產市場的走勢？

【梁中錄】：隨著城市化進程的加快，西安的“新城”遍地開花，并且各具特色。和曲江新區(qū)、大明宮區(qū)、浐灞生態(tài)區(qū)等新區(qū)相比，高新區(qū)有著起步較早、發(fā)展成熟、人居環(huán)境突出、消費者認知度較高、高素質人群集中等諸多優(yōu)勢。且隨著高新區(qū)二次創(chuàng)業(yè)的逐步深入，高新區(qū)的城市地位進一步得到提升。

高新區(qū)目前存在的問題是，未來可開發(fā)的商品房用地開始減少，不像城南等發(fā)展較早的區(qū)域，可通過舊城改造為房地產輸入新的土地資源，所以在2008年，高新區(qū)樓市的供應和銷售首次出現回調，開始“退居二線”，遠遠小于城南、城東和城北區(qū)。

但根據高新區(qū)土地市場的成交情況來看，高新區(qū)再次有了大批的土地進行開發(fā)，未來兩三年內，高新區(qū)的供應量還會繼續(xù)增加，但“土地稀缺、供應量減少”的形勢還是無法得到緩解，房價走高將成為必然。未來一兩年內或許會處于爬坡階段，我個人認為到2012年會有質的飛躍。所以，我認為在高新區(qū)買房，要優(yōu)先考慮升值潛力。

土地稀缺也給開發(fā)商帶來難題，開發(fā)商要面臨越來越激烈的市場競爭，要取得好的地塊也會很困難。而且高新區(qū)房地產開發(fā)存在的問題就是，住宅比重較大、商務辦公和商業(yè)設施較少，這也是西安各個區(qū)域普遍存在的問題。

政府應加強高新商業(yè)配套和公共配套規(guī)劃

【記者】：您剛才提到住宅比重大、商業(yè)設施少的現狀，為什么會出現這種現象？該如何改善？

【梁中錄】：很多樓盤的開發(fā)，特別是大盤，幾乎都是先開發(fā)住宅，然后再開發(fā)配套公建。主要原因是住宅項目開發(fā)的風險小、銷售速度和資金周轉快，而配套公建項目開發(fā)需要的資金量大，屬于高風險，同樣也是高收益。但隨著居住社區(qū)的形成，很多區(qū)域內將聚集大量的居住人群，區(qū)域消費能力必然提升，會出現大量的商業(yè)需求，商業(yè)配套不足的劣勢就很明顯。

要改善這種不足，政府首先要加強商業(yè)配套和公共配套的規(guī)劃，起到良好的引導作用。作為開發(fā)商，要充分挖掘地塊價值，這也是對城市和區(qū)域發(fā)展的一種責任。

公司做過一些成功的商業(yè)地產，一路下來，也積累了很多經驗，最大感受就是，在做一個商業(yè)地產之前，必須要有一個明確的規(guī)劃。

??????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????? 本次訪問記者：《房周刊》高枝

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